黒サギ1. 表面利回りだけを見てしまう
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った指標です。管理費、修繕積立金、管理委託費、税金、保険、空室などを差し引く前の数字なので、実際の手残りとは異なります。
2. 空室・家賃下落を想定していない
入居者が退去しても、ローン返済や管理費は続きます。周辺の募集家賃、築年数別の競合、募集期間、家賃を下げた場合の収支を確認してください。
3. 修繕費と管理費の増加を見落とす
設備交換や突発修繕に加え、マンションでは修繕積立金が増額されることがあります。長期修繕計画、積立金残高、過去の値上げ、修繕履歴を確認しましょう。
4. 家賃保証・サブリースを過信する
「家賃保証」は、賃料が永久に固定されることを意味しません。賃料改定条項、免責期間、解約条件、修繕負担、契約解除の条件を契約書で確認し、口頭説明だけで判断しないでください。
5. 金利上昇と返済条件を軽く見る
変動金利などでは、将来の返済額や総返済額が変わる可能性があります。金利が上がった場合の返済予定表を金融機関に依頼し、手元資金が耐えられるか試算してください。
6. 節税メリットだけを強調される
税効果は所得、物件構造、経費、税制などで異なります。節税額だけでなく、毎年のキャッシュフローと売却時の税金まで含めて検討し、個別の税務判断は税理士等に相談しましょう。
7. 売却価格と残債の差を考えていない
売りたい時に希望価格で売れるとは限りません。価格が下がった場合の想定売却額からローン残債と売却諸費用を差し引き、売却後に資金が残るかを確認してください。
契約前チェックリスト
- 空室月数と家賃下落を入れた収支表がある
- 管理費、修繕積立金、税金、保険、購入諸費用が反映されている
- 金利上昇時の返済額を試算した
- サブリースの賃料改定・免責・解約条件を読んだ
- 売却価格が下落した場合の残債を確認した
- 販売会社以外の専門家にも数字を確認してもらった
判断の基本：収支の説明を販売会社の資料だけに頼らず、契約書・管理資料・金融機関の返済予定表など、根拠資料を自分で確認してください。即決を迫られる場合は、契約や申込みをいったん止めて相談しましょう。
本記事とシミュレーターは一般的な情報提供を目的とし、投資助言・税務助言・個別物件の評価ではありません。簡易試算は購入諸費用、税務、売却損益等を網羅しません。
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